Estatutos, por los cuales se rige la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACION "EL INFANTADO", sita en la carretera Cádiz-Málaga Km. 29600 MARBELLA (MALAGA)
ARTICULO 1.- Los presentes estatutos regulan el régimen de propiedad horizontal de cada uno de los cuatro bloques que componen la urbanización y de los servicios y elementos comunes del resto de la finca. acomodados a las normas contenidas en la ley de propiedad. cuyo texto legal y los artículos 392 y siguientes del código civil serán aplicables en lo no previsto en este estatuto.
ARTICULO 2.- Los presentes estatutos y el reglamento de régimen interior, son obligatorios para todos los copropietarios actuales y futuros, a cuyo fin se hará mención de los mismos en todos los actos de transmisión, gravamen, cesión, usufructo, arrendamiento, etc. que de cualquiera de los pisos se realicen, siendo inscritos en el registro de la propiedad para que surtan efecto contra terceros, singularmente en las limitaciones del derecho dominical o cargas reales.
ARTICULO 3.- Con independencia de los requisitos del articulo 9 regla e) de la ley de propiedad horizontal, se establece que en los supuestos de enajenación o gravamen el comprador o adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones que tuviera en relación a la comunidad el anterior propietario con la prescripción de quince años del articulo 1.964 del código civil y, en consecuencia, los saldos cualesquiera que fuera su cuantía y recibos pendientes, que a favor o en contra del transmitente haya en las cuentas de la comunidad o en el fondo de reserva que pudiera existir, quedando a beneficio o perdida del nuevo titular, sin perjuicio de las estipulaciones que hubieran acordado el vendedor y el comprador, que tendrá exclusiva eficacia entre las partes. Esta responsabilidad no tendrá lugar si la comunidad se niega a facilitar para la escritura pública un certificado de la deuda existente.
ARTICULO 4.- Son elementos comunes, además de los que se describen en el artículo 396 del código civil, los siguientes:
· Jardines, pasillos, escaleras, zonas de servicios, caseta de control y vigilancia, situada a la entrada de la urbanización, instalaciones eléctricas, etc.
· Los ascensores situados en cada uno de los cuatro bloques.
· Las dos pistas de pádel.
· El alumbrado público de la urbanización e instalaciones complementarias, como conducciones, farolas, etc.
· Las antenas de recepción de señales audiovisuales y las instalaciones correspondientes.
· Las piscinas, tanto de adultos como de niños, con todas sus instalaciones y servicios complementarios, que se encuentran ubicadas en el centro de la urbanización.
· El resto de servicios e instalaciones que pueda tener la urbanización, y los que en el futuro puedan existir por acuerdo de la junta de propietarios.
ARTICULO 5.- Los gastos que ocasione el mantenimiento y administración de estos elementos y servicios comunes serán sufragados conforme al coeficiente o cuota de participación que cada vivienda tiene asignado en su escritura pública, y deberán ser abonados dentro del plazo que se fije, siendo condición previa, tanto para los presupuestos ordinarios y extraordinarios, la aprobación de la junta de propietarios.
ARTICULO 6.- Como elementos privativos a cada propietario de vivienda, dentro de los límites de superficie, a tener del articulo 3 a) de la ley de propiedad horizontal, le corresponden los pavimentos de la misma, balcones, terrazas, la conducción de la chimenea hasta la superficie del tejado, los armarios empotrados, (y cualquier otro), con obligación de mantener con carácter individual y en la debida forma, conforme la regla b) del articulo 9, siempre dentro de la estética general del inmueble, y tal como se recibe el piso, y conforme a los acuerdos de la junta de propietarios.
ARTICULO 7.- Para el adecuado sostenimiento de la urbanización, sus servicios interiores y exteriores, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se atribuye a cada piso una cuota de participación, en relación al total de la finca y zonas comunes, referida a centésimas del mismo, tal y como se relaciona en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, otorgada en Marbella, (Málaga), por la Sociedad Mercantil "Villacastañar, S.L." el día 30 de diciembre de 1.998, ante el notario del Ilustre Colegio de Granada, D. Joaquín María Crespo Candela, bajo el número 4.605 de su protocolo.
ARTICULO 8.- Esta cuota de participación servirá de módulo o criterio proporcional para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad, salvando lo establecido en los artículos siguientes.
ARTICULO 9.- Los gastos relacionados a continuación, con excepción de lo establecido en el artículo anterior, serán satisfechos de la siguiente forma:
a) Los gastos de material y administración, por partes iguales entre los copropietarios de los pisos.
b) Los gastos de limpieza portales y escaleras, piscina y jardines y, en general, cuantos afecten a estos elementos comunes, por partes iguales entre los copropietarios.
c) Los gastos de conservación o sustitución de ascensores, por partes iguales entre los copropietarios.
d) Cualquier impuesto estatal, autonómico o municipal, en tanto que graviten directa y conjuntamente para toda la finca y no tenga carácter individual, serán satisfechos, por partes iguales entre los copropietarios.
e) Los gastos de instalación, conservación y reparación de la antena o infraestructura común serán satisfechos por partes iguales entre todos los copropietarios.
f) Los gastos de vigilancia privada para la urbanización. serán abonados por partes iguales entre todos los copropietarios.
g) Los gastos de personal de limpieza, jardineros, socorristas, administración y demás personal que participen en la conservación y mantenimiento de elementos comunes de la urbanización, serán satisfechos por partes iguales entre todos los copropietarios.
h) En general cuantos gastos se originen, para la conservación, mantenimiento, vigilancia, etc. serán satisfechos por partes iguales entre los propietarios, siempre que correspondan a elementos comunes de la urbanización, o así se aprueba por la junta de propietarios.
ARTICULO 10.- La renuncia de cualquier propietario al uso o disfrute, de algún elemento común no le eximirá de su pago de acuerdo con el coeficiente que tenga establecido en su escritura pública.
ARTICULO 11.- Los pisos, podrán ser objeto de división, agregación o segregación, sin el permiso de la junta de propietarios, siempre que la cuota de participación siga siendo la misma sumando las divisiones efectuadas o, en caso de agregación, que la nueva sea igual a los anteriores pisos ahora unidos.
Esta facultad, sin necesidad de junta de propietarios, no supone en modo alguno que se puedan llevar a cabo obras en elementos comunes o menoscaben los servicios generales del inmueble, para lo cual si que estarán obligados a obtener la oportuna autorización de la comunidad.
ARTICULO 12.- Se atribuye a los titulares de las viviendas situadas en la planta tercera, que posean un acceso independiente a las cubiertas transitables (solariums), un derecho de uso privativo y exclusivo sobre las mencionadas cubiertas.
Estos propietarios son responsables de la conservación y mantenimiento de dichas cubiertas, correspondiendo a la comunidad de propietarios las reparaciones extraordinarias o urgentes que excedan de la simple conservación, siempre y cuando, las deficiencias no hayan sido causadas por una utilización inadecuada o negligencia del propietario, así como de modificaciones no autorizadas por la junta de propietarios, o por incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y reparación de la cubierta.
ARTICULO 13.- Queda terminantemente prohibido, alterar la configuración exterior de las cubiertas transitables (solariums), únicamente se podrá instalar con la autorización de la junta de propietarios, unas estructuras tipo "pérgolas" para que se mantenga la misma configuración en todas las cubiertas. Igualmente se prohíbe, enlosar las zonas ajardinadas pertenecientes a las viviendas de los bajos, ya que las mismas se consideran zonas comunes aunque de utilización privativa.
ARTICULO 14.- En las condiciones de convocatoria que establece el articulo 16 de la ley de propiedad horizontal, la junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos, cuentas y renovación o ratificación de los cargos directivos y administrativos. Esta Junta tendrá lugar en el primer trimestre y cada año, toda vez que el ejercicio económico se cerrará todos los años el 31 de diciembre y se celebrará siempre en la misma localidad de la finca o en otra en que no haya más de 20 km. de distancia que se encuentre en territorio español.
También se reunirá, en junta extraordinaria, en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o. un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación, aplicando lo dispuesto en el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal. Las convocatorias deberán llegar a los pisos de los propietarios con un mínimo de 72 horas de antelación, a contar desde la recepción.
Las citaciones irán firmadas por los convocantes o bien por el propio secretario en representación de los mismos, fijando el orden del día, el lugar, fecha y hora de la primera y segunda convocatoria, con una diferencia mínima de 30 minutos, conforme el articulo 16, regla 20, de la ley de propiedad horizontal.
Para toda clase de requerimientos y notificaciones, judiciales o extrajudiciales, cada propietario tendrá como domicilio el piso perteneciente a cada uno y si tuviera varios cualquiera de ellos. La Junta, así como el presidente y secretario, se considerarán domiciliados en la caseta de control y vigilancia de la urbanización para todo lo que afecte a sus respectivos cargos de la propiedad.
ARTICULO 15.- Los propietarios elegirán de entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13 de la ley de propiedad horizontal. Y asimismo a cualquier otro cargo que figura en dicho precepto legal.
El nombramiento se hará por mayoría simple y siguiendo el sistema de orden que la junta establezca, siendo obligatorio su aceptación, sin perjuicio de la acción judicial del articulo 13.2, el sistema podrá modificarse también por acuerdo mayoritario. Estarán exentos los mayores de 70 años, los minusválidos y los enfermos crónicos, si así lo aprueban los propietarios por mayoría simple.
ARTICULO 16.- El presidente, conforme a los estatutos de esta urbanización, o por el vicepresidente cuando se den las circunstancias del articulo 17.4 de la Ley de propiedad horizontal, representará a todos los efectos a la comunidad de propietarios, por lo que sus decisiones y acuerdos vincularán totalmente al resto de propietarios de la finca, conforme el articulo 24 de la ley de propiedad horizontal.
ARTICULO 17.- La existencia de vicepresidente será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación de presidente.
Corresponde al vicepresidente, sustituir al presidente en los casos de ausencia o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios.
ARTICULO 18.- El nombramiento de secretario y administrador podrá recaer en persona ajena a la comunidad de propietarios, aunque en este caso deberá reunir los requisitos del articulo 13 de la ley de propiedad horizontal.
ARTICULO 19.- Los acuerdos, en forma y en el fondo, se ajustarán a lo dispuesto para cada caso a los quórum y requisitos fijados en la ley de propiedad horizontal, conforme lo previsto en el artículo 17 de la ley.
ARTICULO 20.- Será requisito imprescindible el acuerdo por unanimidad, para la implantación dentro de la urbanización de alguna empresa dedicada exclusivamente al arrendamiento de inmuebles o explotación hotelera.
ARTICULO 21.- Bastará la firma del presidente y secretario en las actas, o incluso de uno solo si por cualquier circunstancia uno de los dos no puede firmar por ausencia o enfermedad, y si hubiera discrepancia entre ellos prevalecerá el criterio del Secretario, sin perjuicio de lo que decida la próxima junta general, aclarando de esta manera lo dispuesto en el articulo 16 de la ley, que por lo demás es aplicable en su totalidad, debiendo remitir a cada propietario copia del Acta de todas las reuniones, a fin de que, en su caso, pueda ser impugnada en el plazo máximo de tres meses, conforme el articulo 18 de la Ley, pasado el cual se considerará a todos los efectos su conformidad.
Los acuerdos que necesiten unanimidad o mayoría cualificada, no serán ejecutivos hasta que transcurra el plazo fijado para la impugnación judicial; por el contrario, los que solamente necesiten mayoría serán ejecutivos desde el momento en que sean adoptados.
ARTICULO 22.- Las obras de reparación que se lleven a cabo y se verifiquen en las cosas o elementos comunes son a cargo de la comunidad y deberán verificarse con su consentimiento. No obstante, se autoriza al presidente y/o administrador para ordenar las reparaciones cuya necesidad sea inaplazable, dando cuenta justificada a la comunidad en la próxima junta de propietarios, siempre y cuando el gasto no sea objeto de derrama extra, pues en este caso será necesario convocar una junta general extraordinaria.
Sólo en caso de extrema urgencia podrá un condueño efectuar dichas obras y reparaciones, siempre que no pueda obtener el consentimiento del presidente y/o en su defecto, del administrador, pero con obligación de ponerlo en conocimiento lo antes posible y de limitarse a la realización de las cobras de reparación indispensables. En este supuesto, el condueño que haya realizado la obra o reparación podrá exigir de la comunidad el reembolso de los gastos satisfechos, una vez los acredite debidamente.
ARTICULO 23.- Todo condueño deberá comunicar al presidente y/o administrador las obras, modificaciones o reparaciones que pretende realizar en su piso privativo, a fin de comprobar que no afectan a elementos o servicios comunes o a la estética o aspecto exterior del inmueble.
Queda expresamente prohibido realizar la cubrición de terrazas descubiertas, así como el acristalamiento o la colocación de cualquier paramento en toda la superficie de las terrazas cubiertas y descubiertas, debiéndose además respetar escrupulosamente las paredes de los edificios, tal y como han sido entregados, sin que nada sobresalga al exterior de los mismos.
Solamente cuando haya sido aprobado en la junta de propietarios se podrá proceder a la colocación de toldos en terrazas. Así mismo en junta de propietarios se acordará la colocación de soportes y toldos tanto en situación como en forma, tamaño, material y color.
En los solariums no se podrá ejecutar ningún tipo de construcción que añada cargas a soportar por la edificación, ni sea visible desde el exterior de la misma, salvo lo indicado en el artículo 13 y en la forma del párrafo anterior.
ARTICULO 24.- Si el presidente o administrador estimare que las obras, modificaciones o reparaciones habrían de menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudicar los derechos de otro propietario, la realización habrá de ser autorizada por la junta general de propietarios.
En todo caso, las obras que afecten a estos conceptos no podrán llevarse a efecto sin permiso de la junta general, aun contando con el consentimiento del presidente y/o administrador.
La realización de las obras, reparaciones o modificaciones verificadas sin cumplir los requisitos anteriores determinará que el propietario infractor indemnice cuantos daños y perjuicios pudieran originarse a la comunidad, además de verse obligado a reponer la situación al estado anterior, aplicándose a todos los efectos el articulo 26 de estos estatutos.
ARTICULO 25.- Todo propietario está obligado a ejecutar a su cargo en los pisos de su pertenencia las reparaciones cuya omisión pueda dañar a otro copropietario o a la comunidad, respondiendo de los daños que se originen por su demora injustificada o mala realización, sin perjuicio de deshacer lo mal hecho.
ARTICULO 26.- Los propietarios deberán satisfacer al administrador, dentro de los 10 días siguientes a su emisión, los recibos que éste le pase al cobro, para contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios aprobados en la junta general, en la forma que se establezca en la misma.
Los propietarios que, sea cual fuera la causa, no residan o no utilicen el piso de su propiedad, vendrán igualmente obligados a satisfacer los gastos comunes del inmueble, en tiempo y forma previstos.
Requerido el pago al propietario moroso y no verificado, a tenor de lo dispuesto en el articulo 21 de la ley de propiedad horizontal, se podrá exigir la obligación por la vía judicial, incluyendo un interés del 10% desde la fecha del requerimiento de pago.
ARTICULO 27.- Las viviendas de los edificios objeto del condominio podrán ser usadas por los propietarios, teniendo presente la configuración de unidad residencial, siendo exclusivamente su uso para viviendas. No podrán ser utilizadas para ejercer en ellas ninguna actividad comercial, industrial o profesional.
ARTICULO 28.- El propietario del piso está obligado a poner en conocimiento del presidente y/o administrador de la comunidad el usufructo, derecho de uso y habitación, arrendamiento o cesión efectuada a terceros, respondiendo directamente o en forma solidaria por los daños cometidos por el ocupante y personas que con él convivan. Debiendo abstenerse en todo momento de no incumplir el articulo 20 de este estatuto.
En este tipo de derechos reales, arrendamientos o cesiones gratuitas u onerosas se hará constar al ocupante el contenido de estos estatutos y del reglamento de régimen interior, a fin de que conozca sus derechos y obligaciones, sin perjuicio de la responsabilidad del propietario que se establece en el párrafo anterior.
Las plazas de garaje solamente se podrán alquilar o vender como un conjunto con la vivienda a que correspondan.
El alquiler o venta de las plazas de garaje como unidad independiente, solo se podrán realizar a otro propietario que tenga vivienda dentro de la urbanización.
ARTICULO 29.- Si para hacer efectivas responsabilidades, obligaciones, prohibiciones o limitaciones establecidas en el presente estatuto, la comunidad tuviera que instar acciones judiciales o de otra clase, serán a cargo del propietario causante todos los gastos judiciales o extrajudiciales, costas procesales, minuta de abogado, honorarios y derechos de procurador.
ARTICULO 30.- La comunidad deberá concertar una póliza de seguros, contra los riegos de incendios y responsabilidad civil, debiendo fijar la junta de propietarios, por régimen de mayoría, la Entidad aseguradora y el capital asegurado, con la obligación de participar según la cuota todos los propietarios, aunque tengan su propio seguro individual, o en su defecto la contratación de la póliza de los edificios podrá ser contratada por el presidente y/o administrador.
En caso de siniestro, la indemnización obtenida de la entidad aseguradora será percibida por el administrador, con la intervención del presidente, actuando la comunidad según lo establecido en el artículo 23 de la ley de propiedad horizontal, y contabilizando la indemnización como un ingreso extraordinario, o de acuerdo con las normas de la comunidad.
ARTICULO 31.- Como documento anexo a los estatutos de la comunidad, existe un reglamento de régimen interior, donde se regulan los detalles de convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.